-الوكالة الموثقة لدى الكاتب بالعدل هي تفويض يتم أمام الكاتب بالعدل من شخص إلى آخر ليقوم بتصرف قانوني باسمه الشخصي، لفائدة موكله. -تعد الوثائق التي يحررها الكاتب بالعدل أو يصادق عليها محررات رسمية وهي ذات قوة تنفيذية وثبوتية. يتم توثيق الوكالات بإجراء سريع وسهل: حيث يتم طباعة الوكالة خارج مكتب الكاتب بالعدل، ويحضرها الموكل لدائرة الكاتب بالعدل: فيدققها الكاتب بالعدل ويقوم بتفهيم الموكل مضمون الوكالة والصلاحيات التي يمنحها للوكيل. يوافق الموكل على المضمون ويوقعها. فيمنحها الكاتب بالعدل رقما ويختمها ويلصق نسخة منها في سجله ويمنح الموكل نسخته المختومة والمصدقة. -هناك إجراء مهم يجب أن يقوم به الوكيل الذي يملك أي نوع من الوكالات الخاصة بشراء عقار، حيث يستطيع أن يضع إشارة لصالحه على صحيفة العقار في السجل العقاري. تسمى إشارة القيد المؤقت وقد نصت المادة (٢٥) من قانون السجل العقاري، على هذا القيد ويتم وضعه بطلب من الوكيل إجراءات عزل الوكالة: يتم العزل عن طريق نفس كاتب العدل الذي وثق الوكالة، بأن يقوم الموكل بتوجيه إنذار يسمى (إنذار عزل وكالة) إلى الشخص الذي كان قد وكله. ويقوم الكاتب بالعدل بوضع اشارة على الوكالة المطلوب إلغاءها بأنه تم توجيه انذار بالعزل، وبعد التبليغ يضع الكاتب بالعدل إشارة بالقلم الأحمر على الوكالة العامة بأنه تم عزل الوكيل’ وبهذا تكون الوكالة قد ألغيت ولا يستطيع الوكيل استخدامها بعد هذا التاريخ. ويمكن إبطال أي تصرف يقوم به الوكيل بعد تاريخ العزل.
حصر الإرث هو وثيقة تُصدر لمعرفة أسماء الورثة ومقدار حصة كل منهم، ويتم استخراج حصر الإرث من المحاكم الشرعية أو محاكم الصلح المدنية. ويشترط أن يقدم طلب حصر الارث من أحد ورثة المتوفى، على أن يكون عمره فوق الثامنة عشر سنة، حيث يقدم طلب حصر الإرث الى رئيس ديوان المحكمة (محكمة الصلح المدنية أو المحكمة الشرعية حسب نوع حصر الإرث المطلوب) .ويوقع مقدم الطلب تحت كلمة المستدعي بعد أن يحدد في مقدمة الطلب اسم المتوفى, ثم يراجع مختار المنطقة الذي يشهد على وفاة المورث ويحدد الورثة. ويقدم الطلب الى رئيس ديوان المحكمة ليوقع ويختم على تحويله إلى أمين السجل المدني وإلى مديرية المالية، ويقوم أمين السجل المدني بتعبئة المعلومات المطلوبة في الصفحة الثالثة من الطلب ويدرج أسماء الورثة. بعد ذلك يراجع مديرية المالية التي تأخذ تصريحاً من صاحب الطلب هذا بما للتركة من أموال وما عليها من ديون. ثم يعيد الاوراق لديوان المحكمة الذي يجهز وثيقة حصر الارث ثم يوقعها القاضي ويعطيها رئيس الديوان رقماً، ويحفظ نسخةً منها لدى ديوان المحكمة ويعطي صاحب العلاقة نسخة مصدقة من وثيقة حصر الارث.
ما هو بيان القيد العقاري: هو وثيقة تصدر عن دائرة السجل العقاري التي يتبع لها العقار، وهو صورة عن الصحيفة العقارية بتاريخ صدوره، حيث أن الصحيفة العقارية يمكن أن تتغير بعد استخراج البيان. ماذا يتضمن ؟ يتضمن بيان القيد العقاري عدة حقول يُدوّن فيها ما يلي: رقم العقار، والمنطقة العقارية التي يتبع لها، والنوع الشرعي، والموقع، والمساحة، واسم المالك أو المالكين إذا كانت الملكية على الشيوع، والحصة السهمية التي يمتلكها كل مالك، وسبب التملك، ورقم وتاريخ عقد الملكية، إضافة إلى جميع الإشارات التي تقع على العقار (دعاوى، حجوز، رهون)، والحقوق المترتبة له أو عليه مثل حقوق الارتفاق ,بتاريخ صدوره. كيف يمكن الحصول على هذا البيان يمكن لأي شخص يرغب بمعرفة وضع عقار معين التقدم بطلب استخراج بيان قيد عقاري إلى دائرة السجل العقاري التي يتبع لها العقار، بعد استيفاء الطوابع القانونية المطلوبة. ويمكن الحصول على قيد عقاري لثلاثة عقارات من منطقة عقارية واحدة بطلب واحد. ملاحظات جوهرية يجب الانتباه اليها عند الاطلاع على بيان القيد : إن بيان القيد العقاري هو صورة عن الصحيفة العقارية بتاريخ صدوره فقط، و إن الصحيفة العقارية يمكن أن تتغير بعد استخراج البيان ولذلك يجب الانتباه إلى تاريخ استخراج بيان القيد العقاري ، والتأكد من أن يكون البيان ممهورًا بتوقيع الموظف المختص، وتوقيع وختم أمين السجل العقاري، كما يجب التأكيد على ضرورة أن يترافق أي تحوير أو تصحيح على القيد العقاري، مع وجود توقيع وختم الموظف المختص. ومن يرغب باستعمال البيان خارج سوريا عليه تصديق بيان قيد عقاري من وزارة الخارجية وقبل ذلك تصديقه من مديرية المصالح العقارية المختصة ثم تصديقه من المديرية العامة للمصالح العقارية.
سند التمليك :(المعروف بين الناس بسند الطابو الأخضر) هو سند الملكية الصادر عن مديرية المصالح العقارية التابع لها موقع العقار، وهو وثيقة رسمية تُثبت مُلكية شخص ما لعقار معين، و لكل عقار صحيفة عقارية في السجل العقاري. وسند التمليك هو ورقة من الكرتون المقوى لونها أخضر فاتح تتضمن المعلومات عن العقار (اسم المالك - ومقدار الحصة التي يملكها ووصف العقار. رقمه واسم منطقته العقارية ومساحته ونوعه الشرعي (أميري أو ملك) وجميع الحقوق المترتبة له وعليه وأهمها حقوق الارتفاق وكذلك جميع الإشارات الموضوعة عليه (مثل إشارة الدعوى أو الحجز أو التأمين). ويمكن للمالك بعد مرور /15/ يوم على الفراغة بالعقار أن يتقدم بطلب تنظيم سند التمليك. ويقدم الطلب إلى مكتب المراجعات في مديرية المصالح العقارية يرفق الطلب بصورة هوية المالك وهوية الوكيل مقدم الطلب، والرسوم المتوجبة هي مجموعة طوابع تلصق على الطلب. وينظم السند خلال /10/ أيام تلي تقديم الطلب. في حال فقدان السند يمكن استخراج بدل عنه من خلال معاملة بإجراءات طويلة وكثيرة منها الإعلان بإحدى الصحف الرسمية. بالنتيجة: يعتبر سند التمليك (الطابو الأخضر) أقوى وثيقة لإثبات الملكية.
لكل شريك الحق باستثمار حصته من العقار أو الانتفاع بثمار أو ايجار العقار بما يعادل حصته. فإذا وضع أحد الورثة يده على كامل العقار: من حق البقية أن يطالبوه بأجر المثل من تاريخ وضع اليد على العقار ، على ألاّ تتجاوز المطالبة 15 سنة سابقة. و أما الخروج من حالة الشيوع: فيمكن ذلك وفق احدى الحالات الثلاث: القسمة الرضائية الاتفاقية للعقار بين الشركاء و يستطيعون إجراء معاملة لدى دائرة المساحة تم السجل العقاري تسمى (معاملة الافراز و التخصص) أو بيع العقار و تقاسم ثمنه في حال استحالة الافراز و القسمة لهذا العقار . فإن لم يتفقوا على ذلك يستطيع أحد الشركاء إقامة دعوى تسمى دعوى إزالة شيوع , و تقام أمام محكمة الصلح المدني التي يقع العقار في دائرتها.
1-الوصية لا تصحّ لك اذا كنت من ضمن ورثة هذا الشخص، فإذا لم تكن من الورثة تصح الوصية لك بحدود ثلث أمواله. 2-من الممكن أن يحرر لك سند وصية ويوقعه ويبصم عليه ويوقع عليه شاهدان. ولكن الأفضل لك أن يتم توثيق الوصية لدى الكاتب بالعدل. لأن السند العادي لا ينفذ في السجل العقاري الا إذا تم تثبيته بقرار حكم قضائي و إحالة من مدير التنفيذ. 3-كيفية نقل ملكية العقار إلى اسمك: تتم المعاملة لدى رئيس مكتب التوثيق العقاري في المنطقة التي يتبع لها هذا العقار وتتضمن إضبارة تثبيت الوصية الأوراق التالية: (عقد تنفيذ وصية مطبوع -6 نسخ- وهوية الموصى له مع صورة عنها- مع أربعة وثائق يحصل عليها من مديرية المالية هي: إرسالية الرسوم وقيد مالي مع براءة ذمة مالية للعقار وايصال رسوم التركات – كما يبرز بيان وفاة للموصي من أمانة السجل المدني – وبيان قيد عقاري حديث لم يمض عليه أكثر من 7 أيام – وسند الوصية المثبت بقرار حكم مرفق بإحالة مدير التنفيذ. أو سند الوصية الموثق لدى الكاتب بالعدل والمصدق بتاريخ بعد وفاة الموصي وأخيراً الايصال المالي للرسوم العقارية ولا حاجة لإبراز سند التمليك باسم المالك القديم الموصي) بعد ذلك يوقع الموصى له هذه العقود فيتم يتم نقل العقارات إلى اسمه على الصحيفة العقارية ويصدر سند التمليك الجديد للحصة الموصى بها باسم الموصى له.
تقام الدعوى من قبل المشتري أمام قاضي الأمور المستعجلة (لوصف الحالة الراهنة و سماع إقرار المدعى عليه) على بائع المسكن موضوع الدعوى , يقرر القاضي تسجيل الدعوى دون أن يطلب من البائع بياناً بالملكية و دون الحاجة لوضع اشارة الدعوى, ثم يقرر إجراء الكشف الحسي على العقار بمساعدة خبير مهندس’ لوصف حالته الراهنة ,و لتثبيت الحيازة و التأكد من الشخص شاغل العقار بتاريخ الكشف , وتحديد وضع المسكن و مشتملاته وتحديد موقعه, وبعد أن يقدم الخبير تقرير خبرته المرفق بمخطط لهذا المسكن , يقرر القاضي اعتماده وضمّه للدعوى و يسمع إقرار البائع بالبيع و بأنه قبض الثمن و يدون ذلك في محضر الجلسة. ويصدر قاضي الأمور المستعجلة القرار بأنه بناء على طلب المدعي تم تثبيت وصف الحالة الراهنة وسماع إقرار المدعى عليه بالبيع. ونشير هنا الى أن هذا القرار يبقى حبراً على ورق ويستحيل تنفيذه لدى السجل العقاري لعدم وجود هذا العقار في دفاتر تسجيل الملكية أصلاً، وتكتفي أنت كمشتري بتثبيت حيازتك وحصولك على صورة عن الإقرار القضائي. مرفقاً بتقرير الحالة ومخطط الخبرة.
يتم الإفراز الرضائي العقار بتقديم طلب إلى دائرة السجل العقاري (لتنظيم تكليف مساحي للإفراز والاختصاص) تسجله لديها ثم تحيله لأمانة المساحة، حيث تسلم الإضبارة لمهندس أو خبير مسّاح. ويتم تحديد الموعد وتبليغه لأصحاب العلاقة. وفي الموعد المحدد تنتقل فرقة المساحة (المهندس مع خبير المساحة ومساعدي مساح مع المعدات) إلى موقع العقار حيث يتم رسم العقار وتقسيمه على أرض الواقع ويتم تنظيم مشروع فني يتضمن مخططات فنية توضح رسم العقار بعد الإفراز، مرفق بمحاضر تخوم لضبط حدود كل عقار جديد بدقة متناهية. وتحال كامل الاضبارة إلى دائرة السجل العقاري، التي تحيلها إلى البلدية أو المحافظة أو مديرية الخدمات الفنية لتصديق الإفراز. وبعد التصديق تحال الاضبارة الى مديرية المالية: لتحديد القيمة المالية للعقارات المفرزة الجديدة، أخيراً ينظم عقد الإفراز من قبل مكتب مُجاز عقاري (مسير معاملات) ويرفق بالوثائق التالية: - سند التمليك للعقار الأصلي قبل الافراز. - بيان القيمة المالية الجديدة كي يتم احتساب الرسوم بناء عليها. - بيان قيد عقاري صادر عن مديرية المصالح العقارية بتاريخ جديد (أقل من عشرة أيام). - قيد مالي: من مديرية المالية شرط أن يكون ضمن السنة المالية. - إيصال مالي بالرسوم مع إرسالية تفصيلات الرسوم. - وصورة عن البطاقات الشخصية للمالكين. -سند تعهد المالكين موثق لدى الكاتب بالعدل بعدم وجود حقوق عينية للغير على العقار الأصلي. وبعد ذلك تودع الاضبارة، لدى رئيس مكتب التوثيق العقاري لتدقيقها ويحدد للأطراف موعداً للحضور والتوقيع أمامه ليتم توثيق الإفراز. تنتقل اضبارة العقد للسجل العقاري حيث يفتح صفحات جديدة للعقارات التي نتجت عن عملية الافراز والتخصص تسجل العقارات بأسماء المالكين الجدد، ثم تصدر سندات التمليك الجديدة بأرقام جديدة، ويستلمها المالكين. هناك ملاحظة في غاية الأهمية أنه إذا كان العقار يقع خارج المخطط التنظيمي فلا يمكن تقسيمه إلى عقارات تقل مساحة أي منها عن أربعة آلاف متر مربع، أما إذا كان العقار يقع ضمن المخطط التنظيمي فلا شرط للمساحة ولكن يشترط أن يتوافق الافراز مع نظام البلدية أو المحافظة (نظام ضابطة البناء).
بعد صدور المرسوم رقم/36/ لعام 2014/ أصبح من الجائز للعضو التنازل عن رقم العضوية أو الاكتتاب أو المسكن المخصص به ويتم ذلك حسب المادة /1/ بأحد الطريقين: التنازل أمام الجمعية أو بموجب حكم قضائي بدعوى إحلال العضوية. آ-التنازل أمام الجمعية: حيث يتفق الطرفان على التنازل عن الحالة التي يكون فيها العضو المتنازل في الجمعية (مدخر أو مكتتب أو مخصص أو مستلم المسكن) وذلك لقاء مبلغ مادي متفق عليه ويتضمن العقد النموذجي لطلب التنازل اسم الجمعية ورقم وتاريخ ورود الطلب، واسم كل من المتنازل والمتنازل له وموضوع التنازل وتصديق مجلس الإدارة عن التنازل. ثم يرفق قرار مجلس الإدارة بالموافقة عن التنازل فترفع الجمعية هذا الطلب الى الاتحاد التعاوني السكني الذي يصادق هذا التنازل ويعطيه رقم وارد في سجلات التوثيق. ب-التنازل بموجب حكم قضائي (إحلال عضوية): - يجب أن يكون الحكم مكتسب الدرجة القطعية ومكتسب صيغة التنفيذ في دائرة التنفيذ ’ حيث يقدم قرار الحكم لمجلس الإدارة لاتخاذ كافة الإجراءات التي ذكرت سابقا ويتم إرفاق الوثائق حسب الحالة التي فيها العضو خلال 15يوم من تاريخ تقديم الطلب في الجمعية لاتخاذ قرار مجلس الإدارة بالجمعية و15يوم ثانية من تاريخ صدور قرار مجلس الإدارة إلى الاتحاد التعاوني السكني الفرعي. وهكذا يصبح المتنازل له هو صاحب الحق بهذه العضوية ويكتسب صفة: (مدخر أو مكتتب أو مخصص أو مستلم للمسكن).
آ- الغاية من هذا التوحيد: قد يرغب المالك لعقارات متجاورة ببناء منشأة كبيرة المساحة على العقارات الصغيرة المتجاورة، ولا يستطيع ترخيصها إلا على عقار يحقق الحد الادنى للمساحة المطلوبة. فيلجأ لإجراء معاملة التوحيد التي تُعتبر من المعاملات الفنية التي يلجأ إليها مالك العقارات المتجاورة تسمى هذه العملية الفنية (دمج وتوحيد) ب -الشروط المطلوبة لإنجاز معاملة التوحيد أن تكون العقارات متجاورة. وبنفس المنطقة العقارية. وأن تكون من ذات النوع الشرعي (فلا يمكن توحيد عقار نوعه الشرعي أميري مع عقار نوعه الشرعي ملك). يتم توحيد العقار الذي يحمل الرقم الأكبر مع العقارات ذي الرقم الأصغر، وإلغاء صحائف العقارات الصغيرة. ج- مراحل وإجراءات هذه المعاملة: 1- التقدم بطلب إلى أمانة السجل العقاري لتنظيم تكليف فني مرفق ببيانات قيود عقارية للعقارات المطلوبة للتأكد من عدم وجود إشارات تمنع إجراء معاملة التوحيد، (كإشارة الحجز أو الاستملاك، وللتأكد من أسماء مالكي العقارات). 2- يتم تنظيم التكليف اللازم من قبل شعبة التكاليف، التي تحيله إلى أمانة المساحة من أجل تنظيم المشروع الفني، حيث يتم تكليف مهندس محلّف ينتقل إلى أرض الواقع من أجل معاينة العقارات، ويقوم برسم المخططات الفنية التي تُبيّن شكل العقارات بعد التوحيد، وتنظيم محاضر التخوم المتضمنة وصف العقارات. 3- يتم تحويل المشروع إلى دائرة السجل العقاري حيث يتم تسليم المشروع لمالك العقار، ومن ثم تحويله إلى البلدية أو المحافظة، للتصديق على المخططات الفنية. 4- يُنظم عقد التوحيد بعد استكمال الوثائق القانونية، وهي (7 نسخ من العقود، وبيان مالي من مديرية المال التي يتبع لها العقار يتضمن القيمة المالية قبل وبعد التوحيد، إذ يتم حساب الرسوم المتوجبة على الفرق بين القيمة قبل التوحيد والقيمة بعده). 5- يتم توثيق المعاملة أمام رئيس مكتب التوثيق العقاري، والتثبيت لدى دائرة المساحة. 6- تحويل العقد المرفق بالتثبيت إلى شعبة التسجيل حيث يقوم المسجل بإلغاء صحائف العقارات التي تم توحيدها، والتنويه على صحيفة العقار الذي تم التوحيد به بمضمون هذه المعاملة، والتنويه على سند التمليك بمضمون المعاملة، وأخيرًا يتم تحويل السند إلى الموظف المختص ليقوم بتسليمه إلى مالك العقار.
بعد نقل ملكية العقار المستملك من اسم المالك الى اسم الجهة المستملكة، يتقدم المالك إلى مديرية المصالح العقارية بطلب لتزويده بكتاب (لا مانع من صرف بدل الاستملاك) يقدم هذا الطلب إلى مكتب المراجعات بمديرية المصالح العقارية و يرفق به الوثائق التالية: صورة الهوية الشخصية لمقدم الطلب، و بيان قيد عقاري للعقار المستملك، وقيد مالي للعقار صادر خلال السنة المالية مع براءة ذمة شاملة و تصدرها مديرية المالية، و براءتيْ ذمة من كل من مؤسستي الماء و الكهرباء, و يلصق على الطلب مجموعة طوابع تتغير أنواعها و قيمها بشكل دائم. وبعد تقديم هذا الطلب يحصل المالك على ورقة من مكتب المراجعات مدون عليها رقم الطلب وتاريخ تسليمه’ بعد ذلك يصدر كتاب (لا مانع من صرف بدل الاستملاك) خلال فترة تتراوح بين يومين وسبعة أيام. يقوم المالك بمراجعة القسم المالي لدى الجهة المستملكة ويقدم لها هذا الكتاب فيقبض قيمة العقار المستملك.
يتوجب على المالك أن يقيم دعوى أمام القضاء المدني تسمى (دعوى تصحيح اسم بالصحيفة العقارية) ويتم إثبات الدعوى بالشهود وبإبراز شهادة مختار. ثم يصدر قرار الحكم بتصحيح اسم المالك حيث يقوم بتصحيحه بناء على هذا القرار. كيف ينفذ هذا القرار؟ يتم تقديم مشروع (عقد تصحيح القيد) إلى مكتب التوثيق العقاري مرفقاً بالوثائق التالية: قرار الحكم الذي تم بموجبه التصحيح، والعقد العقاري الأصلي الذي تملك بموجبه المالك هذا العقار، سند التمليك، عقد مطبوع على /7/ نسخ’ وإرسالية الرسوم المالية مع الايصال المالي، ويتم توقيع عقد التصحيح أمام رئيس مكتب التوثيق العقاري. وبعد أن يسجل مضمون العقد بالصحيفة العقارية. يصبح بإمكان البائع أن يفرغ بالعقار الى المشتري.
كنت اقترضت من المصرف مبلغا من المال، فوضع المصرف إشارة الرهن على عقار أملكه تأمينا لمبلغ القرض، وبعد أن سددت كامل أقساطي وأصبحت بريء الذمة أرغب الآن برفع هذه الإشارة عن صحيفة عقاري، كيف يتم ترقينها؟ يتم ترقين الإشارة بموجب عقد ترقين حق الرهن التأميني ويقدم هذا العقد الى رئيس مكتب التوثيق العقاري وتتضمن اضبارة مشروع العقد الأوراق التالية: كتاب المصرف المتضمن ترقين الاشارة، وعقد مطبوع على أربع نسخ، وارسالية الرسوم المتوجبة، والايصال المالي بالرسوم المتوجبة وفق الإرسالية. وبعد تدقيق الاضبارة يحضر أطراف العقد ويوثق رئيس المكتب هذا العقد ويرسله الى شعبة التسجيل بمديرية المصالح العقارية فيتم ترقين الإشارة.
بعد وفاة مالك حق الانتفاع يتم ترقين الاشارة بتقديم مشروع عقد الى مكتب التوثيق العقاري ودفع الرسوم المالية المتوجبة وتوثيق العقد تمهيداً لرفع الاشارة في الصحيفة العقارية. تتضمن اضبارة مشروع عقد ترقين حق الانتفاع ما يلي: صور البطاقة الشخصية لأطراف العقد، وكالة الكاتب بالعدل إذا كان الوكلاء سيوقعون العقد’ على ان تكون الوكالة مصدقة ضمن مدة /5/ أيام. بيان وفاة لمالك حق الانتفاع، قيد مدني للموكل، براءة ذمة من دائرة التركات بمديرية المالية ’ عقد ترقين اشارة انتفاع مطبوع على سبع نسخ، بيان قيد عقاري مطابق خلال سبعة ايام، إرسالية الرسوم، الايصال المالي. يتم تدقيق العقد ويحال الى شعبة التسجيل ويتم ترقين الاشارة على الصحيفة العقارية خلال العشرة أيام التالية على أبعد تقدير.
العقارات الأميرية: وهي عقارات تقع خارج الأماكن المبنية وخارج المخطط التنظيمي للبلدات والمدن، وتملكها الدولة بشكل نظري، ولكن يجري التصرف بها من قبل الأشخاص. (مثالها الأراضي الزراعية) أثر الصفة الشرعية للعقار على الحصص الإرثية للورثة: وتختلف الحصص الإرثية بين عقارات الملك وعقارات الأميري. ففي العقارات الملك توزع التركة فيها على أساس القاعدة الشرعية: للذكر مثل حظ الأنثيين ويطبق عليها حصر الإرث الشرعي وهو قرار يصدر عن القاضي الشرعي، مستنداً لتقرير خبير إرثي معتمد. . وأما في العقارات الأميرية تكون الحصص في الإرث متساوية بين الذكر والأنثى. أي أن حصر الإرث المطبق على العقارات الأميرية هو الإرث القانوني وهو وثيقة تصدر عن قـاضي الصلح المـدني بناء على تقرير خبير إرثي معتمد.
عند وفاة مالك العقار: تنتقل ملكية عقاراته وكافة أمواله فوراً الى الورثة وتسجل الحصص حسب الأسهم المحددة بحصر الارث، لكن هذا الانتقال لا يأخذ الوضع القانوني الا بالتسجيل في السجل العقاري، الذي يتطلب إجراء معاملة الانتقال الإرثي لدى مديرية المصالح العقارية. كيف تجرى معاملة الانتقال الإرثي - يتم تقديم مشروع العقد مطبوعاً على 6 نسخ (أو 7 تمت إضافة نسخة للجهات الأمنية). ويدفع الوريث مقدم الطلب الرسوم المتوجبة لدى مديرية المالية. ثم يسلم مشروع العقد لرئيس المكتب، لتحديد موعد التوقيع وتوثيق العقد. وترفق بالعقد الوثائق التالية: حصر إرث (شرعي أو قانوني) حسب النوع الشرعي للعقار وقيود مدنية عائلية للمورث والورثة بتاريخ لم يمضِ عليه 10 أيام. وقيد مالي للعقار مع براءة ذمة يتم الحصول عليهما من مديرية المالية ضمن السنة نفسها. وبراءة ذمة تركات تفيد بدفع رسوم التركات وفق المرسوم 101 لعام 1952) وبيان قيد عقاري مطابق لم يمض على صدوره 10 أيام. وإذا كان منفذ معاملة الانتقال وكيلًا عن الورثة يرفق صورة مصدقة عن الوكالة بتاريخ لم يمض على التصديق عليها أكثر من /7/ أيام، ويتم توثيق العقد من قبل رئيس المكتب بعد توقيع طالبي الانتقال على نسخ العقد. وبعد تسجيل العقد في السجل العقاري: تصبح ملكية العقار بأسماء الورثة حسب الأسهم التي ورثوها. ويتم تنظيم سندات التمليك بأسماء الورثة خلال عشرة أيام بعد التوقيع.
الغائب والمفقود هو الشخص الذي انقطع خبره فلم تعرف حياته أو موته وتنطبق أحكام المفقود على عدد هائل من السوريين المخفيين قسرياً والمفقودين والمعتقلين بأماكن مجهولة. وإلى أن تثبت وفاته، يبقى الشخص المفقود مالكاً لأمواله حتى يحكم القاضي بوفاته. ويجوز للوكيل القضائي أن ينفق من بعض أمواله على الزوجة والأولاد القاصرين لأن نفقتهم واجبة على المفقود، في حضوره وغيابه. كيف يتم استخراج الوكالة القضائية عن الغائب؟ يقدم الطلب من قبل أحد أقارب المفقود الى القاضي الشرعي وترفق الأوراق التالية بالطلب: قيد سجل مدني: للطرفين يحصل عليها من السجل المدني وخلاصة سجل عدلي: للوكيل. مع صورة مصدقة عن ضبط الشرطة يشعر بالفقدان، مع شهادة من المختار. فيصدر القاضي الشرعي الوكالة القضائية عن الغائب في غرفة المذاكرة بوقت يسير وإجراءات بسيطة.
لا يمكن للدائن بإرادته أن يبيع عقارك بالمزاد العلني لأن بيع العقار بالمزاد العلني يتم بناء على حكم محكمة مكتسب الدرجة القطعية. أو بناء على قرار إداري ( من وزير المالية مثلاً) ويتم البيع الجبري بالمزاد العلني عن طريق رئيس التنفيذ’ و أشهر حالات هذا البيع :امتناع المدين عن تسديد الدين إلى الدائن، مع وجود سند أمانة. فيقوم الدائن بوضع إشارة الحجز الاحتياطي على عقار المدين ثم يتم قلبه بموجب قرار المحكمة الى حجز تنفيذي، وكذلك الأمر حين يقوم المصرف بوضع إشارة حجز تنفيذي على صحيفة عقار محجوز عليه عند تأخر المقترض عن سداد القرض، وكذلك عند إزالة الشيوع للعقار عن طريق المحكمة حيث يباع العقار ويوزع الثمن على الشركاء وفق حصصهم. -كيف يباع العقار بالمزاد العلني؟ يُنفّذ البيع عن طريق “دائرة التنفيذ” بناء على قرار المحكمة القطعي وتتم الدعوة لجلسة المزاد العلني ويرسو المزاد على صاحب العرض الأعلى “الرقم الأعلى”، ثم يُصدر رئيس التنفيذ قرارًا بإحالة العقار موضوع المزايدة إلى الشخص الذي رسا عليه المزاد ثم يسطر مدير التنفيذ كتابًا موجهًا إلى “أمانة السجل العقاري” لنقل العقار للمشتري، يتم تنظيم العقد العقاري اللازم ويرفق بمجموعة وثائق منها كتاب الإحالة المسطر من قبل مدير التنفيذ. براءة ذمة من المالية. مع بيان قيد مالي للعقار -. وبيان قيد عقاري للعقار. و قيد مدني لمالك العقار (المحكوم عليه)، وصورة البطاقة الشخصية للمشتري (المحكوم له).و عقد عقاري منظم /6/ نسخ. وإيصال مالي بالرسوم المتوجبة يتم نقل الملكية إلى الشخص الذي قد رسا عليه المزاد. وللتذكير فقد أصدر وزير العدل السوري في شباط من عام 2018 تعميمًا يمنع إجراء البيع بالمزاد العلني إلا بعد الحصول على الموافقة الأمنية.
الأصل أن الشخص يستطيع التوقيع أمام رئيس مكتب التوثيق العقاري أو أمام الكاتب بالعدل بواسطة البطاقة الشخصية أو جواز السفر الساري المفعول، وفي حال فقدانها يعتمد الضبط المنظم لدى الجهات المختصة مع إشعار الحصول على البطاقة الشخصية. وإخراج قيد مدني يحمل صورة صاحب العلاقة ويكون ممهوراً بخاتم مختار المحلة المقيم فيها إضافة إلى شاهدين يتعرفان على صاحب لعلاقة أمام الكاتب بالعدل وتضاف بصمتاهما على هامش الصك المنظم لدى الكاتب بالعدل أصولاً أو لدى رئيس مكتب التوثيق العقاري.
حين يضطر الشخص لإقامة دعوى على ورثة شخص متوفى، ولم ينظم ورثته حصر إرث أو امتنعوا عن اعطاء المدعي صورة حصر الارث، وحيث أن المدعي بحاجة لمعرفة الورثة كي يذكرهم باستدعاء الدعوى فهو مضطر لتنظيم حصر الإرث. والحل الذي أوجده القانون حين سمح للمدعي أن يستخرج حصر إرث خاص بالدعوى التي سيقيمها ويقدم طلباً للمحكمة المقام أمامها الدعوى بإعطائه الاذن لاستخراج حصر إرث خاص بالدعوى، وأن يكون مقررا لحصر الإرث. و هنا يجب على المدعي أن يبحث لمعرفة القيد المدني الخاص بالمتوفى (رقم الخانة بالنفوس) والحصول من الأحوال المدنية على بيان قيد عائلي له. يتم اصدار حصر الإرث الخاص بالدعوى وفقا للإجراءات العادية، ولا يحتاج إلى إحالة لمديرية المالية. ويصدر القاضي الشرعي أو الصلح (حسب حصر الإرث) الوثيقة باسم: ( حصر إرث خاص بالدعوى) و لا يجوز ان يستخدم حصر الإرث هذا الا لهذه الدعوى حصراً, فلا يجوز للورثة مثلا أن يحصلوا على صورة مصدقة عنه و يستخدموها لنقل أموال مورثهم أو لغايات اخرى . لأن. هذا الصك هو حصر إرث خاص بالدعوى.
السجل العقاري هو: مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به. ونتيجة مصداقية واستقرار هذا السجل لعشرات السنين فهو يحقق الطمأنينة لدى السوريين في كل ما يتعلق بالملكية العقارية. وتصدر سندات التمليك (سندات الطابو الأخضر بناء على قيود هذا السجل). وأما السجل العقاري المؤقت فهو الجزء المتكامل مع السجل العقاري. ويوثق هذا السجل كل البيوع التي تتعلق بالبيوت غير المفرزة والمقاسم قبل انجاز البناء (مثل البيع على المخطط) وبكل ما يتعلق بالأراضي المعدة للبناء داخل المخططات التنظيمية ’ ويتم التسجيل لهذه الحقوق وهذه البيوع وفق الأصول المتبعة في قانون السجل العقاري. النتيجة : إن القوة الثبوتية لقيود كل من السجل العقاري والسجل المؤقت واحدة.
1-البيان المساحي هو ورقة رسمية يتم الحصول عليها من (أمانة المساحة) في مديرية المصالح العقارية وهذا البيان يصدر للعقارات بالمناطق التي تكون المساحة فيها غير نهائية، أي لم تنتهِ فيها أعمال التحديد والتحرير، ويتضمن البيان المساحي: مساحة غير دقيقة تمامًا ويمكن أن يكون فيها نسبة غلط قدرها 15% يتضمن بيان المساحة عدة حقول لرقم العقار، والمنطقة العقارية، والمساحة رقماً وكتابةً. وأما في المناطق التي انتهت فيها عمليات التحديد والتحرير فتكون المساحة فيها نهائية، حيث يتم استخراج بيان قيد عقاري للعقار المطلوب، تُدوّن عليه المساحة الدقيقة ولا حاجة للبيان المساحي. 2- المخطط المساحي هو الوثيقة الرسمية التي تبين حدود العقار من جهاته الأربع، ومساحته، ومخطط إجمالي للعقارات الواقعة في منطقته. يُرسم المخطط المساحي من قبل فنيين مختصين وتحت إشراف القاضي العقاري عند إجراء عملية التحديد والتحرير للمنطقة العقارية، ويتم الحصول عليه من أمانة المساحة التي يتبع لها العقار.
تتعدد أنواع الملكيات في عموم المناطق السورية ومنها منطقة مخيم اليرموك ومن أهم أنواع هذه الملكيات: 1-الملكية المسجلة بالسجل العقاري ويسمى بين العوام (الطابو الأخضر). وهي أقوى أنواع الملكية. 2- الملكية المستندة لقرار حكم قضائي مبرم. وهذه الملكية تستمد قوتها من إشارة الدعوى المقيدة بالصحيفة العقارية لصالح الدعوى التي صدر بها هذا القرار القضائي. 3- الملكية الموثقة بوكالة لدى الكاتب بالعدل وتعتبر هذه الوكالة وثيقة رسمية لكنها رغم أن الوكالة تتمتع بالقوة التنفيذية والثبوتية، فإن أثرها لا يظهر في السجل العقاري إلا بعد إنجاز معاملات الفراغ. ورغم وجود الوكالة، قد يقوم البائع ببيع ذات العقار لأشخاص آخرين بوكالات جديدة، وقد يفرغ بالعقار نفسه لأشخاص آخرين، بمعنى أن هذه الوكالة لا تحمي المشتري من إمكانية التواطؤ وفقدان حقوقه بالعقار الذي اشتراه إذا كان البائع سيئ النية. 4- الملكية بموجب عقد عادي بين البائع والمشتري ويكون مذيّلاً بالبصمة والتوقيع وتوقيع الشهود. وينفرد سكان مخيم اليرموك إضافة لهذه الأنواع من الملكيات بنوع خاص يسمى (إذن السكن، وهو وثيقة كانت الهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين) تمنحها الى اللاجئين، وتشهد فيها أنها منحت اللاجئ الفلسطيني فلان قطعة أرض تتراوح بين 50 و70 متر مربع من أجل الإعمار، لكن هذه الملكية ناقصة ومقيدة بشرط أن تبقى ملكية الأرض للدولة السورية الممثلة بالهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين. أما صاحب العقار فإنه يملك الإنشاءات المشيدة على الأرض وحسب.
1-الملكية الموثقة بالسجل العقاري (الطابو الأخضر) يعد أقوى أنواع الملكية يصدر سند التمليك عن مديرية المصالح العقارية ويعتبر نسخة عن الصحيفة العقارية في السجل المسجل في المديرية. تتضمن اسم المالك ومقدار الحصة المملوكة ووصف العقار، ورقمه ومنطقته وحقوق الارتفاق لهذا العقار. وعلى الشخص الراغب بشراء عقار أن يستخرج بيان قيد عقاري بتاريخ حديث، لأنه يبين المالك الحالي للعقار والإشارات الموضوعة على صحيفة العقار. ((مثل إشارة دعوى للغير أو حجز أو استملاك)) 2- العقار المملوك بموجب حكم محكمة: حيث يملك البائع نسخة عن قرار حكم مبرم صادر عن إحدى المحاكم المدنية يتضمن تثبيت شراء العقار ويتضمن الحكم نوع العقار ورقمه وأوصافه، وبالنسبة لحجية قرار الحكم فإنها توازي الملكية الموثقة بالسجل العقاري (الطابو الأخضر) ولكن مع احتساب نفقات نقل الملكية وهي نفقات كبيرة تقدر بناء على القبمة التخمينية للعقار في الدوائر المالية. 3- الملكية بموجب وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل: يعد هذا النوع من أنواع الملكية درجة أدنى من الدرجتين السابقتين ويجب الانتباه إذا ما كان البائع يملك العقار بموجب تسلسل وكالات لابد من التأكد من وجود هذه الوكالة وأن الوكالة التي بحوزته مصدقة حديثاً، ومن المناسب أن يقوم المشتري بعد تنظيم الوكالة بإقامة دعوى تثبيت الشراء ,ووضع إشارة الدعوى بموجبها على صحيفة العقار لحماية حقه في الملكية أو أن يضع اشارة القيد الموقت استنادا للوكالة. 4- الملكية بعقد بيع قطعي فقط واشتراك (ساعة كهرباء): حيث يتم توقيع عقد بيع العقار بشكل عرفي بين البائع والمشتري ويوقع عليه الطرفين مع شاهدين حضرا البيع، يتضمن عقد البيع وصفاً دقيقا للعقار مع تحديد موقعه من الجهات الاربع (وصف العقار بدقة نافية للجهالة) نظراً لعدم وجود تسجيل لهذا العقار أو رقم عقاري محدد. هذه الطريقة للملكية تكثر في مناطق المخالفات أو أملاك الدولة، وهي من أضعف أنواع الملكية. حيث إن الملكية تعتمد على ورقة عقد موقعة بين الطرفين. وكثيراً ما تكون ملكية الأرض المبني عليها عائدة للدولة. أو أملاك خاصة للغير.
-بعد الحصول على قرار الحكم المكتسب الدرجة القطعية والمرفق بكتاب صادر عن مدير التنفيذ الموجه إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري، يتم تنظيم إضبارة المعاملة العقارية المسماة (فسخ تسجيل عقار حكمي) وتتضمن الإضبارة: صورة الهوية الشخصية للمحكوم له، قيد مالي مع براءة الذمة المالية ضمن السنة المالية نفسها. بيان قيد عقاري لم يمض على صدوره أكثر من /5/أيام، مع النسخة الأساسية لقرار الحكم القضائي المقترنة بمذكرة مدير التنفيذ. مع قيود مدنية للمدعى عليهم ويتم الحصول عليها بموجب كتاب موجه من رئيس مكتب التوثيق العقاري إلى مديرية الأحوال المدنية لتزويد صاحب العلاقة بقيود مدنية لضمها للإضبارة، وعقد مطبوع على /7/ نسخ، وإرسالية بتفصيل الرسوم المالية مع الايصال المالي الذي يشعر بدفع الرسوم وفق تفصيلات الإرسالية المرفقة ’ يتم توقيع عقد فسخ التسجيل في مكتب التوثيق العقاري وترسل الإضبارة الى قسم التسجيل بمديرية المصالح العقارية حيث ينفذ عقد الفسخ ويعاد تسجيل العقار باسم صاحبه الأصلي. خلال عشرة أيام كحد أقصى. 24- كيفية الحصول على حق ارتفاق بالمرور: أملك عقاراً محاصراً من كافة الجهات. وكنت أتجاوز على عقار جاري للوصول لعقاري دون معارضة منه، لكن ورثته منعوني من المرور بالأرض...كيف أحصل على حق الارتفاق بالمرور وكيف أسجله؟ هناك طريقين للحصول على حق ارتفاق للمرور بأرض مجاورة إذ يثبت حق الارتفاق بالمرور إما بالتزامات مفروضة بالقانون مسجلة بالصحيفة العقارية. أو عن طريق اتفاقات بيع معقودة بين ملاك العقارات. الحالة الاولى: اتفاق الطرفين على شراء حق الارتفاق بالمرور للوصول للطريق العام، وبعد الاتفاق على ثمن الحق وموقع الطريق وعرضه. يوقع الطرفان العقد ويتم الكشف على العقار ورسم مخطط لهذا الطريق. الحالة الثانية: حين يتعذر الاتفاق بين الطرفين يضطر صاحب العقار المحاصر لإقامة دعوى (تثبيت حق ارتفاق بالمرور) حيث تصدر المحكمة قرارها بتسجيل هذا الحق لقاء تعويض عادل لصاحب العقار المفروض عليه هذا الحق. كيفية تسجيل هذا الحق يتم تسجيل حق الارتفاق بالسجل العقاري بموجب مشروع عقد يقدم إلى مكتب التوثيق العقاري وتتضمن إضبارة هذا المشروع الأوراق التالية: بيان قيد عقاري لكلا العقارين، براءة ذمة مالية لكلا العقارين، صور هويات لجميع الأطراف ’ سندات التمليك للعقارين الذين يتعلق حق الارتفاق بهما، عقد مطبوع /7/ نسخ ’ إرسالية الرسوم والإيصال المالي. وصورة قرار الحكم القضائي مرفقاً بمذكرة مدير التنفيذ وبيان قيد مدني للمحكوم عليه مع مخطط يبين موقع حق الارتفاق، تسلّم هذه الاضبارة لرئيس مكتب التوثيق العقاري الذي يحدد للأطراف موعداً للمراجعة. يحضر الأطراف ويتم توثيق العقد، ثم يحدد موعد جديد للكشف الفني حيث يحضر الأطراف لاصطحاب الفرقة المساحية إلى الموقع... وباكتمال العملية الفنية المساحية يوقع الأطراف على استلام موقع الارتفاق وينتهي تثبيت حق الارتفاق.
يتم وضع إشارة القيد الرضائي الموقت على صحيفة العقار بموجب مشروع عقد يقدم لرئيس مكتب التوثيق العقاري ’ وتتضمن إضبارة المشروع ما يلي: صور هويات الأطراف. مع بيان قيد عقاري مطابق مستخرج حديثاً ضمن خمسة أيام سابقة، عقد مطبوع /7/ نسخ’ إرسالية الرسوم المالية مع الإيصال المالي المدفوع والمطابق للإرسالية. وفي حال كان وضع القيد بموجب وكالة (يستوجب إبراز وكالة لم يمض على تصديقها أكثر من خمسة أيام) مع قيد مدني حديث للموكل، أما إذا كان العقار موضوع العقد واقعاً ضمن منطقة حدودية فيجب إحضار ترخيص حدودي من وزارة الداخلية لوضع هذه الاشارة.
يتم تسجيل عقد التخصص بتقديم مشروع العقد الى رئيس مكتب التوثيق العقاري مرفقا بالأوراق التالية: كتاب التخصيص من إدارة الجمعية السكنية، وكتاب التفويض لمندوب الجمعية الذي سيوقع على عقد التخصيص وبيان مساحي من دائرة المساحة، صور هويات جميع الاطراف الذين سيوقعون، براءة ذمة من المالية ضمن السنة المالية ذاتها, وبيان قيد مالي , وسند التمليك. وبعد تدقيق العقد من قبل رئيس مكتب التوثيق العقاري، يوقع الاطراف ويتم توثيقه من قبل رئيس المكتب ويحال العقد لشعبة التسجيل حيث يسجل العقار باسم الشخص الذي تخصص به.
يتم تسجيل إشارة الدعوى أو ترقينها لدى السجل العقاري بذات الاجراءات تماماً. حيث يتم تحضير اضبارة مشروع العقد وتدفع الرسوم المتوجبة ويربط مع الاضبارة الكتاب الصادر عن المحكمة التي قررت وضع الاشارة أو قررت ترقينها، مع بيان قيد عقاري صدر بتاريخ لا يتجاوز خمسة ايام تسبق تاريخ توثيق العقد، عقد مطبوع على اربع نسخ، ارسالية الرسوم المتوجبة مع ايصال الدفع وتلصق على العقد مجموعة متنوعة من الطوابع وتتغير في كل فترة قيم هذه الطوابع. يوثق رئيس المكتب هذا العقد وتسجل الإشارة او ترقن خلال اسبوع على أبعد حد.
نملك خبراء قانونيين للإجابة على أي أسئلة متعلقة باللاجئين والأحوال الشخصية والمدنية بالإضافة إلى مسائل السكن والملكيات.
Input your search keywords and press Enter.