محطات في تاريخ السجل العقاري والملكيات في سوريا

صدور قانون السجل العقاري بموجب القرارين ( 188 و 189 ) ل. ر تاريخ 1926 / 3/ 15 خال فترة الاحتال الفرنسي لسورية وطبق نظام السجل العقاري في سورية ولبنان وهو مشابه للقوانين المطبقة في كل من فرنسا وألمانيا وسويسرا. وتعد القوانين العقارية النافذة في سوريا من أرقى الانظمة العقارية في العالم وأفضلها وأحسنها سواء من حيث استقرار الملكية العقارية أو تحديدها بشكل دقيق. )) والسجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعامات والتعديات المتعلقة به ((ويقوم السجل العقاري على فكرتين أساسيتين: فكرة الحجية والقوة الثبوتية المطلقة، وفكرة العلنية: أي إعطاء الحق لكل مواطن سوري أن يطلب: (بيان قيد عقاري لأي عقار مسجل في سوريا، كي يطلع على كافة المعلومات عن العقار أوصافه وأسماء المالكين. وغير ذلك.

صدور القانون المدني السوري: الذي أعطى قيود السجل العقاري القوة الثبوتية المطلقة أمام القضاء. وقنّن كل مايتعلق بالعقارات من قيود وعقود، وقسّم العقارات إلى خمس فئات أهمها العقارات الأميرية والعقارات الملك.

صدور قوانين التأميم والإصاح الزراعي في سوريا: حيث صدر أول قانون للإصاح الزراعي في سوريا خال العام في الأراضي المروية أو المشجرة أو 300 هكتار ً 1958 برقم 161 وتضمن القانون وضع حد أعلى لملكية المالك قدره 80 هكتارا في الأراضي البعلية وصدرت قوانين كثيرة بعد ذلك. ثم صدرت ثلاثة قوانين خاصة بالتأميم بتاريخ 1961/7/20 وكانت عامة تشمل إقليمي الجمهورية العربية المتحدة (سوريا ومصر) وكانت تستهدف القطاع الخاص من مصانع وشركات، ومصارف، ومدارس، وغيرها.

بدأت منذ استيلاء حافظ الأسد على السلطة بالانقاب المسمى بالحركة التصحيحية وأهم ما تم في هذه المرحلة: الاستمرار في سياسة الإصاح الزراعي وتخفيض سقف الملكية الزراعية. ثم صدور قانون الاستملاك رقم/ 1983 / 20 / وتعديلاته الذي يتضمن مخالفات دستورية واضحة. وصدور قوانين الايجارات التي مدمرا على قطاع البناء واستثمارات القطاع العقاري في عموم سوريا. ومن ً منحت الحصانة للمستأجر من الاخاء وكان لها أثرا أهم السياسات التي تكرست في فترة حكم حافظ الأسد في مجال العقارات والسكن والإسكان هي إطاق يد مافيات التجار في بناء السكن العشوائي ثم صدور قرار اللجنة المركزية لحزب البعث العربي الاشتراكي في عام 1982 الذي نص على تقديم خدمات الماء والكهرباء لهذه المناطق مما أدى لمنح هذه العشوائيات نوعا من الشرعية وتسبب بتطويق وتشويه المدن الكبرى وانتشار الأحياء المخالفة وغير المنظمة.

بدأت سنة / 2000 / بعد عملية التوريث من الأسد الأب إلى بشار الأسد، حين تحولت سورية دستوريا إلى النظام السياسي (الجُمْلَكيّ أي: النظام الهجين بين الجمهوري والملكيّ).
في هذه المرحلة بدأ النظام بإصدار كثير من القوانين والمراسيم التشريعية ومنها: المرسوم التشريعي رقم / 95 / 2005 / من الخدمة, و سمي هذا المرسوم بمجزرة القضاء و قد ارتبطت هذه المجزرة القضائية بشكل ً و تم بموجبه تسريح 81 قاضيا أساسيّ بالأزمة العقارية في سوريا التي كانت تتفاقم , حيث كان معظم القضاة يصدرون قرارات مخالفة للتوجهات السياسية للنظام )ومثال ذلك أحكام دعاوى الايجارات و قضايا السكن ’ و تثبيت الملكية للمساكن العشوائية المخالفة مما يضفي الشرعية عليها ( و الأحكام في دعاوى الاستملاك كالإلغاء و إعادة التقدير بسبب التقدير البخس لأسعار العقارات. ثم قانون تمليك أراضي المنتفعين بالإصاح الزراعي رقم/ 2004 / 61 / وقانون تمليك الأجانب رقم / 2011 / 11 / وقانون الايجارات رقم / 6/ لعام 2001 ويعتبر من القوانين الجائرة. وقانون التطوير والاستثمار العقاري رقم / 15 / لعام 2008 وغيرها.

بعد قيام الثورة السورية في / 2011 / 3/ 15 / ومن أهم القوانين التي صدرت في هذه الفترة:
المرسوم رقم / 2012 / 66 / ثم القانون/ 2018 / 10 / والمرسوم 63 لعام 2012 / الذي يمنح صلاحيات للضابطة العدلية لإيقاع الحجز الاحتياطي على عقارات المتهمين بجرائم الارهاب والقانون رقم / 19 / للعام 2012 الخاص بمكافحة الارهاب. والقانون 15 لعام 2012 السماح بتأسيس شركات تمويل عقاري وشركات إعادة تمويل عقاري والقانون رقم / 20 /للعام / 2012 /القاضي بتسريح الموظف الذي تثبت إدانته بالقيام بأي عمل إرهابي. والمرسوم التشريعي رقم 29 للعام 2012 الخاص باستصلاح الأراضي تيح للسلطة التنفيذية السطو على ُ الزراعية. و القانون رقم ( 31 ) لعام 2018 الناظم لعمل وزارة الأوقاف ويتضمن ثغرات كثيرة ت الأماك الوقفية، والقانون رقم 35 لعام 2017 الذي يعدل قانون خدمة العلم ويقضي بالحجز الاحتياطي على الأموال المنقولة وغير المنقولة للمكلفين الذين امتنعوا عن تسديد بدل فوات الخدمة العسكرية ومقداره ثمانية آلاف دولار أمريكي. وقد أدى من حجزها. والقانون ( 33 ) لعام 2017 لإعادة تكوين الوثيقة العقارية ً هذا القانون لحالة هلع دفعت الكثيرين لبيع عقاراتهم خوفا المفقودة أو التالفة. إضافة لعشرات المراسيم والقوانين الاستثنائية الأخرى.